E’ utile ricordare che prima dell’acquisto è opportuno conoscere il mercato immobiliare, studiare l’evoluzione dello stesso, individuare a priori i prezzi delle varie zone in cui è collocato l’immobile ed avere una certa conoscenza dei costi e dei lavori che devono essere svolti per ottenere un bene patrimoniale adatto per essere locato e per essere valorizzato nel tempo.
Ricordiamo che per immobile si intende un qualsiasi oggetto o struttura che siano collegati al suolo.
L’oscillazione del costo del mattone può nel tempo generare, se in aumento, grossi guadagni all’atto della futura vendita o nel caso contrario, alla perdita di una parte di quanto speso per l’acquisto. In genere con il passare degli anni il costo dell’acquisto è sempre inferiore a quello della vendita futura.
Vantaggi e svantaggi di un investimento immobiliare
L’immobile è da sempre l’investimento preferito dagli italiani.
Analizziamo i lati positivi e quelli negativi di un investimento immobiliare per capire qual è il più adatto alle proprie necessità.
I principali vantaggi sono:
E’ un bene tangibile. L’investimento immobiliare si può toccare, gestire e utilizzare.
- E’ un bene rifugio. Nonostante l’investimento in particolari momenti di crisi possa sembrare una cattiva soluzione, è sempre comunque considerato un bene rifugio che nel tempo non perde valore ed è sempre vendibile. Ha un basso profilo di rischio perché un immobile è sempre richiesto sul mercato. Volendolo rivendere il tempo di attesa è normalmente inferiore ad un anno e quindi si ritorna in possesso di quanto speso per l’acquisto o anche di più se nel frattempo i valori dell’immobile sono aumentati.
- Possibilità di guadagno. Acquistare un immobile permette di darlo in affitto ricavandone un canone mensile. Affittandolo si può guadagnare circa il 7% se lo metti in locazione e anche il 10% se lo si loca per periodi brevi. Inoltre se l’immobile è dato in affitto, al proprietario spettano solo le spese di straordinaria amministrazione mentre quelle ordinarie spettano all’inquilino.
- Possibilità di chiedere un finanziamento. Il bene acquistato permette al proprietario di richiedere un finanziamento dando, alla banca, come garanzia il possesso dello stesso.
- Controllo dell’investimento. A differenza del mercato finanziario dove si possono solo in parte controllare le fluttuazioni del mercato, con l’investimento immobiliare tutto è sotto il proprio controllo. Si Può decidere di rivendere l’immobile se nel periodo vi è stato un forte incremento del suo valore o affittarlo a studenti se è collocato nelle vicinanze di una Università o affittarlo per periodi brevi per ritornarne in possesso nel breve periodo.
- Oscillazione del costo del mattone. E’ opportuno analizzare bene il periodo di acquisto dell’immobile e valutare prezzi e costi di ristrutturazione. Nel tempo l’immobile può acquistare o perdere valore e quindi la spesa per l’acquisto va fatta con oculatezza come per esempio trovare chi ha necessità di vendere subito e quindi è disposto ad una riduzione di prezzo o partecipare ad aste pubbliche dove con sagacia e attenzione si possono spuntare prezzi assai convenienti.
I principali svantaggi sono:
- Costo dell’acquisto. L’acquisto di un immobile comporta l’esborso di una notevole somma di denaro.
- Immobilizzo del capitale. La cifra utilizzata per l’acquisto rimarrà bloccata per un certo periodo di tempo fino alla eventuale vendita che permetterà il rientro del capitale investito.
- Tasse. In Italia per l’acquisto di un immobile vanno messi in conto il costo dell’immobile, le spese del notaio e le tasse che vanno pagate sulla cifra che si ricava dalla locazione. Inoltre bisogna pagare, all’atto della locazione, la tassa di registro e l’imposta di bollo. L’imposta di registro va pagata entro 30 giorni dalla firma del contratto. Ammonta, per gli immobili ad uso abitativo, al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di validità del contratto. L’imposta di bollo è pari a 16 € ogni 4 facciate scritte dell’atto. I canoni di locazione vengono tassati ai fini IRPEF e il locatore può scegliere tra regime fiscale ordinario e regime fiscale a cedolare secca. E’ facoltativo scegliere l’una o l’altra tassazione a seconda delle esigenze del locatario ricordando che con la cedolare secca si evita il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
- Costi di gestione. Se si vuol affittare un immobile questo deve essere in buone condizioni altrimenti va ristrutturato con una ulteriore spesa a volte anche abbastanza importante. Vanno anche aggiunti i costi straordinari di manutenzione.
- Tasso di morosità degli inquilini. In Italia il tasso di morosità degli inquilini è abbastanza elevato e gli strumenti utilizzabili dal proprietario per ritornare in possesso del loro immobile abbastanza limitati.