La conformità urbanistica e catastale, spesso percepita come concetto astratto, diventa al contrario requisito imprescindibile quando si decide di vendere, ristrutturare o stipulare un mutuo.
Senza di essa, l’atto di compravendita potrebbe subire ritardi, la banca potrebbe bloccare l’erogazione del finanziamento e l’acquirente, scoraggiato, finirebbe con rivolgersi altrove per la sua ricerca.
Per evitare scenari poco piacevoli, è fondamentale comprendere cosa si intenda per regolarità amministrativa dell’immobile e quali passaggi consentano di ottenerla in tempi certi e con la corretta documentazione.
Che cosa si intende per conformità urbanistica
La conformità urbanistica certifica che l’edificio è stato realizzato (oppure, nel caso specifico, modificato) secondo permessi, autorizzazioni e titoli abilitativi rilasciati dall’ufficio tecnico comunale.
In altre parole, la sagoma, la volumetria, la destinazione d’uso e la distribuzione interna devono corrispondere a quanto depositato nei progetti approvati. Se nel tempo sono stati effettuati lavori in difformità, anche minimi, lo stato di fatto risulterà divergente da quello autorizzato, con conseguente irregolarità.
Un controllo accurato da parte di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) rileva eventuali discrepanze. Nel caso emergano difformità, occorrerà sanarle mediante procedura di accertamento di conformità oppure tramite CILA o SCIA in sanatoria, versando le relative sanzioni pecuniarie.
La normativa varia in base alla gravità delle irregolarità e al periodo in cui sono stati eseguiti gli interventi: ciò rende imprescindibile l’analisi di un professionista che conosca il contesto locale e i regolamenti edilizi vigenti.
Che cosa si intende per conformità catastale
Parlare di regolarità catastale significa verificare che planimetria, consistenza (vani, superficie, rendita) e destinazione d’uso depositate in catasto corrispondano allo stato attuale dell’immobile.
Il catasto non ha valore probatorio ai fini della proprietà, ma fornisce elementi fondamentali per calcolare imposte, rendite e coefficienti fiscali. Di conseguenza, se sono presenti errori, ad esempio, nella distribuzione interna, si possono generare tributi non corretti e, al momento della vendita, questo può causare la sospensione dell’atto da parte del notaio.
Per risolvere le discrepanze, si può procedere con un aggiornamento planimetrico, depositato per via telematica mediante procedura Docfa.
È importante sottolineare che la regolarità catastale si ottiene solo se l’immobile è già conforme sotto il profilo urbanistico: rettificare le schede in catasto senza prima sanare eventuali abusi equivale a mascherare un problema invece che risolverlo.
Come ottenere la conformità
Ma come ottenere la conformità urbanistica e catastale, quindi?
Il percorso si articola in fasi specifiche che, se affrontate con ordine, consentono di arrivare a un certificato di regolarità da esibire davanti a notaio e istituti di credito.
Il primo passaggio è quello della raccolta preliminare dei titoli edilizi.
Infatti, le copie di licenze, concessioni, Dia, Cila o Scia conservate presso l’archivio comunale costituiscono la base del confronto con lo stato reale dell’immobile. In mancanza di documentazione completa, il tecnico deposita un’istanza di accesso agli atti.
Si passa poi al rilievo metrico e fotografico:attraverso laser scanner, distanziometri e fotografie georeferenziate, si crea un modello preciso dell’edificio.I dati, esportati in formato digitale, rendono più semplice la sovrapposizione con i progetti autorizzati.
Si effettua, quindi, la verifica delle difformità. Scostamenti inferiori al 2% rispetto ai parametri progettuali, definiti “tolleranze costruttive”, rientrano nella prassi e non richiedono in genere sanatoria. Se le percentuali di scostamenti sono superiori, è necessario attuare procedimenti di regolarizzazione.
Le scelte sono differenti in base al tipo di difformità: CILA in sanatoria per interventi di manutenzione straordinaria, SCIA per opere che hanno avuto un ruolo sulla struttura portante oppure accertamento di conformità quando occorre doppia ammissibilità, allo stato attuale e al momento della realizzazione.
Una volta ottenuto il titolo edilizio in regola, il tecnico procede al Docfa, allegando nuovi elaborati grafici e modello per la variazione. L’Ufficio territoriale che ha competenza sulterritorio attribuisce la rendita definitiva entro pochi giorni.
In allegato all’atto di vendita o alla richiesta di mutuo, il professionista produce un elaborato che attesta la corrispondenza tra stato di fatto, progetto comunale e planimetria catastale.Seguendo questa sequenza, si evita di incorrere in richieste di integrazione da parte degli enti.
Documentazione necessaria
Disporre di un fascicolo completo accelera l’istruttoria presso gli sportelli unici dell’edilizia e presso l’Agenzia delle Entrate, evitando sospensioni o richieste integrative.
Possono essere utili i permessi di costruire, le licenze edilizie o analoghi titoli abilitativi antecedenti alla data di fine lavori, gli elaborati grafici approvati dal Comune, comprensivi di tavole strutturali e impiantistiche, le schede catastali storiche, come visura, planimetria, planimetrie precedenti (se disponibili) e il certificato di rendita.
Inoltre, nella documentazione si possono far rientrare eventuali attestazioni energetiche (come l’APE) se l’intervento ha cambiato la prestazione termica dell’edificio, e le dichiarazioni di conformità impiantistica (elettrico, idraulico, gas) in caso di ristrutturazioni recenti.
Infine, sono importanti le copie dei pagamenti delle sanzioni, quando la regolarizzazione passa per procedure in sanatoria, il documento di identità e il codice fiscale dei proprietari per le domande protocollate telematicamente.
Il ruolo dei professionisti e le tempistiche
Architetto, ingegnere e geometra hanno deiruoli complementari. Il primo si rivolge maggiormente all’aspetto progettuale, il secondo analizza strutture e impianti, il terzo gestisce rilievi topografici e pratiche catastali. Quando operano in sinergia, le fasi si sovrappongono, abbreviando i tempi.
In media, un’istruttoria urbanistica senza particolari criticità richiede da 30 a 60 giorni; una CILA in sanatoria, circa 2 settimane dalla protocollazione; un accertamento di conformità può estendersi fino a 120 giorni, perché necessita del parere paesaggistico o sismico, a seconda della zona. L’aggiornamento catastale, trasmesso in via telematica, è invece rapido: l’Agenzia rilascia la nuova rendita entro 5 giorni lavorativi.
Per una perfetta trasparenza e per intervenire subito in caso di eventuali richieste di integrazione, è utile monitorare lo stato delle pratiche attraverso i portali istituzionali.
Con una corretta regolarizzazione, si potrà beneficiare di un valore patrimoniale pieno, perché l’immobile si colloca al livello più alto nelle stime di mercato e attira acquirenti più rapidamente.
Inoltre, l’accesso al credito diventa più semplice, perché le banche richiedono una relazione di conformità. Infine, contare su una conformità a tutti gli effetti certificata vuol dire puntare sulla tutela per tutte le parti coinvolte, evitando azioni legali dopo la vendita.